گفتگوی نعیمه محمدی با کاوه شفیعی و فرناز فرجی


برنامه‌ریزی، راه‌اندازی و بهره‌برداری مراکز تجاری


گفتگوی نعیمه محمدی با کاوه شفیعی و فرناز فرجی

 

کاوه شفیعی، موسس و مدیرعامل شرکت " راه ابریشم" دارای دکترا در زمینه تحلیل فضائی با تمرکز بر کاربری تجاری از دانشگاه کالج لندن1و فوق لیسانس معماری از دانشگاه شهید بهشتی است

فرناز فرجی، از دیگر موسسین این شرکت و  مدیربازاریابی B2B 2 دارای فوق لیسانس برنامه‌‌ریزی فضایی از دانشگاه کالج لندن و فوق لیسانس معماری از دانشگاه هریوت وات ادینبورگ3می‌باشد. فعالیت اصلی این شرکت در زمینه راه اندازی و بهره‌برداری مجتمع تجاری است.

 

 

محمدی: در طراحی فضاهای عمومی مانند مجتمع­‌های تجاری، نحوه راه‌­اندازی مجموعه از اهمیت بسزایی در پایداری و زنده­‌بودن فضاها دارد و به نظر می­‌رسد در ایران کمتر به این بحث به صورت حرفه‌­ای پرداخته شده است. اگر ممکن است کمی بیشتر درباره این مبحث، سابقه آن در دنیا و وضعیت آن در ایران توضیح دهید.

 

شفیعی: کانسپت مجتمع تجاری مدرن با ساختار امروزی خود در دهه دوم قرن بیستم در کشور آمریکا متولد شد که البته قبل از آن مثال‌هایی از بازارها، راسته ها و مجموعه سرپوشیده از مغازه با قدمت زیاد در نقاط مختلف جهان از جمله ایران وجود داشته است. وجه تمایز مرکز تجاری مدرن از ساختارهای سنتی قبلی همچون پاساژها، دارا بودن فروشگاه‌های وسیع4 مانند هایپرمارکت است تا برای فروشگاه‌های کوچکتر ایجاد پاخور بیشتر نماید. همچنین وجود پارکینگ مستقل از کناره خیابان برای مراجعین، مدیریت و کنترل شرایط اقلیمی، ایمنی، پاکیزگی و امنیت در داخل مجموعه تجاری مدرن از دیگر وجوه تمایز این‌گونه مراکز نسبت به نسل‌های قبلی می‌باشد. از مهمترین ملزمات اعمال چنین مدیریت یکپارچه‌ای نحوه واگذاری فضاها به بهره‌برداران است که بصورت اجاره، مشارکت در سود و یا تلفیقی از آن روش‌ها صورت می‌گیرد و به هرحال از فروش مالکیت یا سرقفلی اجتناب می‌شود. اولین مرکز تجاری که در ایران چنین رویکرد تخصصی‌ای را در راه اندازی و بهربرداری به کار گرفت، در اواخر سال 1391 در شهر تبریز افتتاح شد که بعد از آن بسیاری از مجتمع‌ها در شهرهای دیگر از جمله تهران اقدام به در برگرفتن کامل یا قسمتی از این راهکارهای تخصصی نمودند. بنابراین همانگونه که ملاحظه می‌کنید این مبحث در ایران کاملا نوپا است.

 

محمدی: در حوزه کاربری­‌های تجاری به کارفرمایان چه مشاوره­ای داده می­‌شود؟

شفیعی: در راه­‌اندازی مجتمع­‌های تجاری، عوامل مختلف موثر بر رونق و پایداری اقتصادی ـ اجتماعی مجموعه در نظر مورد بررسی قرار می­‌گیرند و در شاخه‌های مختلف به کارفرمایان مشورت داده می­‌شود.

با توجه به تعدد عرضه فضاهای تجاری در مناطق مختلف تهران خودبخود بحث رقابت مطرح می‌­گردد. به این ترتیب که هر مجتمع تجاری باید نسبت به حوزه جمعیتی و با توجه به بافت صنوف تجاری و خدماتی منطقه خود اقدام به متمایز کردن خود از سایر رقبا نماید تا مخاطبین بیشتری را جذب نماید. در این میان کلید اصلی عملکرد پایدار اقتصادی برای چنین مجتمع‌هایی، متمایز بودن و داشتن هویت مستقل می­‌باشد که مبتنی بر مولفه‌های مختلف همچون تصویر برند مجتمع، ساختار مدیریتی ـ سازمانی، برنامه‌ریزی و چیدمان صنوف، مشخصه­‌های معماری و تاسیساتی، نظام واگذاری و حقوقی و دیگر عوامل می­‌باشد.

محمدی: نتایج این بررسی‌ها چگونه کالبد یک مجتمع و طراحی ریز فضاهای آن را تحت تاثیر قرار می‌دهد؟

فرناز فرجی: در دو حوزه ساختار فضائی کلی مجتمع و ساختار داخلی فضاهای خرده فروشی با طراحان معمار همفکری می‌­شود. ابتدا، در مقیاس ساختار فضایی کلی مجتمع به ارتباط بین پهنه‌های مختلف فروشگاهی، غذایی، خدماتی و تفریحی و نیازهای دسترسی آن‌ها پرداخته می‌شود، با این هدف که مراجعین را تشویق کند از طبقات و خدمات متفاوت مجموعه بازدید کنند و مدت زمان بیشتری را در مجتمع بگذرانند. با تحلیل­‌های فضایی و نرم افزارهای تخصصی، نقاط بحران زا، نقاط کور یا پر ازدحام شناسایی می­‌گردند تا از ظرفیت فضاها به درستی استفاده شود.

در مقیاس ریزتر یعنی ساختار داخلی فضاهای خرده فروشی به تحلیل فضای داخلی این فضاها و همجواری آن­‌ها پرداخته می‌­شود، به‌­طوریکه با تدابیری جزئی هم فضاهای خرده فروشی به­‌صورت مطلوب­‌تری مورد استفاده قرار می­‌گیرند و هم ارتباط و همجواریشان باعث هم‌­افزایی اقتصادی می­‌گردد. مبحث اخیر به‌­طور تخصصی در مبحث چیدمان صنوف تعریف می­‌گردد که در واقع ارتباط بین برنامه‌ریزی تجارت مجتمع و ساختار معماری ...

 

... صنفی و نیز سطح قیمت­‌های آن فعالیت در فضاهای تجاری ـ خدماتی مجتمع. به روش بسیار تخصصی، ابتدا بررسی‌ها و مطالعاتی در زمینه مخاطبین بازار هدف و بافت خرده فروشی در سطح حوزه نفوذ مجتمع صورت می­‌گیرد تا برنامه مناسبی برای کاربری‌­ها و صنوف به‌­دست آید. این برنامه یکی از بنیان­‌های طرح چیدمان صنوف است ولی موارد دیگری نیز مورد نیاز هستند. در این راستا تحلیل کالبد فضای معماری بسیار ضروری است که از آن طریق فضای تجاری مناسب به دسته‌ها یا ریزدسته‌های صنفی تقسیم گردد. از طرف دیگر، تناسبات فضای فروشگاه، اندازه ویترین، قیمت اجاره و موقعیت قرارگیری واحدهای تجاری در کل مجتمع با آگاهی از نیازهای فضایی و اولویت‌هایی که خرده فروشی­‌های مختلف در هر صنف دارند، قابل برنامه ریزی است. در نهایت در طرح چیدمان اصناف، با توجه به سطح قیمت صنف خرده فروشی، دسته بندی نوع کالا و قیمت کالا و اولویت‌های قرارگیری که هر کدام از اصناف خرده فروشی دارند، ارتباطات فضائی طراحی می­‌شوند.

محمدی: با توجه به گستردگی مولفه‌های مطرح، چه تخصص­‌هایی در انجام این مطالعات همکاری دارند؟

شفیعی: بطور کلی این گونه خدمات در قالب یک تیم چندرشته‌ای5 صورت می­‌گیرد. علاوه بر حرفه­‌های مختلف ساختمانی مانند معماری، عمران و تاسیسات، متخصصین رشته‌­های دیگری چون جغرافیای شهری، مدیریت سازمانی، روابط عمومی و نیروی انسانی، مطالعات بازار، برندینگ و تبلیغات، خرده فروشی، فن آوری اطلاعات مکانی، حقوق، املاک و مستغلات و ... در جریان مطالعه وارد می‌­شوند.

محمدی: بهترین زمان ورود این تخصص به پروژه در چه مرحله‌­ای می‌باشد؟

فرجی: در روشی که در کشورهای توسعه یافته انجام می­‌شود و مورد توصیه ماست، درگیر شدن مشاور راه‌اندازی و بهره‌برداری از بدو شروع برنامه ریزی پروژه و قبل از مرحله طراحی می­‌باشد. مهم­ترین دلیل این امر آن است که علاوه بر نقاط قوت و ضعفی که با مسایل داخلی پروژه مرتبط است، فرصت­‌ها و تهدیدهای واقع در بستری که پروژه در آن واقع است نیز شناسایی شوند تا تعریف واقع­‌بینانه‌­ای از اهداف و چشم انداز پروژه به­‌دست آید. در این راستا شناخت رقبا در مقیاس‌­های مختلف و جایگاه­‌یابی پروژه در بازار رقابت بسیار حائز اهمیت است. تمامی عوامل یاد شده در طراحی مجتمع تجاری تاثیر مستقیم دارند که در نظر گرفتن آن­‌ها در ابتدای امر برای سرمایه گذاران می­‌تواند بسیار به صرفه باشد.

البته با توجه به جدید بودن این دانش در ایران و نبود اطلاع رسانی مناسب، بسیاری از سرمایه گذاران نیاز به چنین مشاوره­ای را در اواخر مرحله سفت کاری احساس می­‌کنند که البته با وجود محدودیت بیشتر در این مرحله، هنوز امکان بهبود پروژه از طریق اعمال تغییرات جزئی‌تر در برنامه فضائی مجتمع وجود دارد.

 

محمدی: با توجه به حجم بالای سرمایه گذاری در مجتمع­‌های تجاری در ایران، رویکرد شما در جهت هوشمند و هدفمندتر کردن سرمایه گذاری در این بازار چیست؟

شفیعی: برنامه ما برای 5 سال آینده در چند مبحث قابل گسترش می‌باشد:

ـ فرهنگ‌سازی در عرصه سرمایه‌گذاری مجتمع‌­های تجاری: اطلاع رسانی به سرمایه‌گذاران و مشاورین در ارتباط با برنامه‌­ریزی و راه‌اندازی مجتمع­‌های تجاری به­‌صورت سمینار، کنفرانس، فضای مجازی و انتشارات.

ـ  توسعه تیم تخصصی به­‌ویژه در زمینه تحلیل‌­های فضایی: ایجاد سیستم فن آوری اطلاعات با وجود ضعفی که در بازار کنونی وجود دارد که بسیار برای بازار ایران تعیین کننده خواهد بود.

ـ اشاعه فرهنگ حفظ محیط زیست: با توجه به حجم بالای ساخت و ساز مجتمع‌­های تجاری در کشور و بالا بودن مصرف منابع در زمان بهره‌برداری، گزینه­‌های بهینه‌سازی مصرف و قابل بازیافت پیشنهاد خواهد شد.

 


چاپ