مجله تخصصی معماری و ساختمان نشریه معماری و ساختمان
تجربه سه دهه بلند مرتبه سازی در تبریز
کامران دهقان
همکاران پژوهش: آیسان طباطبایی، شیما احمدی
درست سر بدان جانب نگردانده بودم که پنداشتم برج‌هایی بلند و بی‌شمار در برابر خویش می‌بینم. پرسیدم: استاد بگو که این کدام شهر است؟
گفت: «چون تو می‌کوشی که با نیروی نگاه خویش بیش از حد امکان در این تاریکی رخنه کنی راه را بر اندیشه خود بستی؛ اما اگر خود بدانجا نزدیک شوی در خواهی یافت که تا چه اندازه حواس ما از دور مایه گمراهی مایند. پس اندکی پیش بشتاب.»
آنگاه دست مرا صمیمانه در دست خویش گرفت و گفت: «پیش از آنکه نزدیک‌تر رفته باشیم، و برای آن که عجائبی که خواهی دید کمتر به شگفتت آرد، آگاه باش که این‌ها برج‌هایی نیستند، بلکه عفریتانی هستند که از ناف به پایین، در داخل چاه و بر گرداگرد لبه آن جای گرفته‌اند.»
(دانته، کمدی الهی، دوزخ، سرود سی‌ویکم: عفریتان)
پرده اول:
تصویری مبهم از برج‌های برافراشته در حصار و باروی شهر، متعلق به قرن‌های 12 و 13 میلادی شهر بولونیا، پر از ابهام و ایهام. دلیلی قاطع برای ساخت‌شان در دست نیست. گفته می‌شود نشانه‌هایی برای قدرت ثروتمندان بوده‌اند و برای اهداف دفاعی/ تهاجمی ساخته شده‌اند(تصویر شماره 1). تصاویر مشابه را می‌توان در دهکده‌های قرون وسطایی چون سن‌جیمی‌نیانو سراغ گرفت (تصویر شماره 2). انسان‌ها از اهرام مصر، زیگورات‌‌های بین‌النهرین، معابد یونانی، برج‌های ناقوس کلیساها تا منارهای مساجد و از ثروتمندترین شهرهای قرون وسطایی تا شرکت‌های تجاری چند ملیتی، میل داشته و تلاش کرده‌اند تا حضور و قدرت را از طریق ساخت بناهای بلند و تسلط بر شهر با انگیزه‌های اقتصادی، فن‌آورانه و یا نمادهای فرهنگی ـ مذهبی به رخ کشند.0
پرده دوم:
دورنمای شهر (skyline) با تصاویری پانوراما: نیویورک، لندن، پاریس، تهران و یا … . جذابیت‌های اغواگر از برج‌های بلند، نمادهای تاریخی و مدرن. روایت‌های بی‌مکان از طریق تصاویر جان می‌گیرند و بیننده «شهرعام» را باز می‌شناسد. تلنگرهای تصویری برای یادآوری مکان؛ بازنمود تصویری از واقعیت اما آنچنان سحرانگیز و فریبنده که واقعیت را درمی‌نوردد و تصویری خیالی جایگزین می‌کند. آرمانشهر رویایی که فکر سفر و کوچ را برمی‌انگیزد (تصویر شماره 3). سورکین گفته است: «سینمای هالیود پس از بحران اقتصادی سال 1929 و مرگ ساختمان‌سازی، روح تازه‌ای به آسمان‌خراش دمید. استودیوهای فیلم‌سازی در کنار دفاتر بزرگ معماری، قهرمانان تداوم آسمان‌خراش و حفظ میل شدید آن در یک میلیون قاب لرزان سلولوییدی هستند تا آن شیء واقعی قد علم کند.» (سورکین، 1381).
گشایش:
قرن‌های متمادی رویای تصرف آسمان و برافراشتن نماد و نشانه، معماران را مسحور آفرینش و ساخت بناهای بلند کرده است. این بناها در تنش بین دو قطب علاقه به خارق‌العادگی، غافلگیر شدن و غلبه بر نیروهای طبیعی ناشی از جاذبه زمین ظهور و بروز می‌یابند.
تحولات فن‌آورانه و صرفه‌جویی در استفاده از زمین موجب تغییر شکل این ساختمان‌ها به الگویی غالب در بناهای اداری، تجاری و حتی مسکونی شد. بی‌تردید آمریکا و شیکاگوی قرن نوزدهم و سپس نیویورک قرن بیستم زادگاه ساختمان‌های بلند امروزی است، نوعی از الگوی توسعه که به شدت مورد انتقاد و حمله بوده، طوری‌که این تصور را دامن زد که دوران ساختمان‌های بلندمرتبه به سر رسیده است. گرچه تب ساختن بلندترین ساختمان‌ها در آمریکا فروکش کرده است، اما مسابقه‌ای برای ساختن بلندمرتبه‌ترین‌ها در سایر نقاط دنیا در جریان است. رونق ساخت بلندمرتبه‌ها در اروپا، خاورمیانه و آسیای شرقی در دهه‌های اخیر نشان می‌دهد که ساختمان‌های بلندمرتبه واقعیتی هستند اقتصادی و عاطفی. واقعیتی گریزناپذیر که فرم شهری و خط آسمان هر کلانشهر مهمی در آسیا، آمریکا، اروپا و استرالیا را تحت تاثیر قرارمی‌دهند. پس وقت آن رسیده است که بلندمرتبه‌ها را نه فقط به لحاظ هویت بصری و نمادهای قدرت و عظمت بلکه به عنوان جزء اساسیِ نوعِ جدیدی از شهرسازی و نیز به‌عنوان بخش مهم از الگوهای معماری در شکل‌دهی به فضا، ساخت‌یابی زمان ـ مکان و شکلی از سکونت مورد توجه و مداقه قرار داد.
پرسش و روش:
تصور رایج از ساختمان‌های بلند بیشتر تحت تاثیر الگوهای مدرنیستی و سبک بین‌المللی است: جعبه‌های کارکردی و برج‌های شیشه‌ای با قابلیت تکثیر و تکرار. الگویی سهل و ممتنع که می‌تواند به راحتی و بدون وابستگی به مکان باز تولید شوند.
با مرور نظریه‌ها و تجارب معماری آمریکا و اروپا در بلندمرتبه‌سازی، می‌توان سیر تغییر و تحول این‌گونه شهرساختی و معماری را بازشناخت. گونه‌های اولیه ساختمان بلند بیشتر تحت تاثیر مهندسی و فن‌آوری بود تا بتواند کارآمدی، ایمنی و آسایش زندگی را فراهم سازد. این تاثیر تا جایی است که «امروزه پیشرفت در فن‌آوری HVAC، روشنایی و شیشه بازتابنده‌ی خورشید، به ایجاد رویکردی کاملا کلیشه‌ای به طراحی و شکل ساختمان‌های مرتفع کمک کرده است.» (لی، 1381).
در آسیا، اروپا و استرالیا تجربه‌های متفاوتی از بلندمرتبه‌سازی در حال انجام است. مقایسه این تجارب با تجارب آمریکایی بلندمرتبه‌سازی واقعیت‌های دیگری را آشکار می‌کند. انگاره آمریکایی ساختمان‌های بلند، گسترش در چشم‌انداز شهری بدون محدودیت‌های فرمی و ارتفاعی است. در آسیا این بناها مظهر بلندپروازی اقتصادی، تغییر در مقیاس و شتاب در توسعه صنعتی است. اما دراروپا وضعیت به کل متفاوت است. برای مدت طولانی کیفیت بالقوه ضد شهری این بناها و ناتوانی آنها در تعامل با شهر باعث عدم گسترش بلندمرتبه‌ها در اروپا بوده است. امروز تمایل به بلندمرتبه‌ها در اروپا ناشی از نوعی ضرورت در حفظ مراکز تاریخی شهرها است و راه حلی ممکن برای گسترش شهری.
از همین روی پدیده ساختمان‌های بلند با آنکه از الزامات و دستاورد‌های فنی متأثر است اما به شدت از نیروهای تعیین‌کننده‌ای چون بافت، جامعه، اقتصاد، قانون، ساختار و محیط زیست تاثیر می‌پذیرد. گاهی فشار نیروهای اجتماعی به حدی است که نقش اصلی در تولید فرم را ایفا می‌کند. در آلمان و هلند قانون برای فاصله‌ای که یک کارگر می‌تواند از نور روز و هوای تازه داشته باشد، حدی قائل است. این قانون منجر به شکل‌گیری فرم‌های باریک و ظریف‌تر می‌شود، چیزی‌که در آمریکا نمی‌توان دید.
به هر روی، مسأله طراحی ساختمان‌های بلند از لحاظ برنامه‌ریزی، شهرسازی، معماری و نیرو‌هایی که به شکل‌گیری ساختمان اثر می‌گذارد، می‌تواند محل چالش باشد و بدیهی است که نمی‌توان در جستجوی روشی یگانه در طراحی بود. فارغ از روش‌های سبکی و رویکردهای طراحی، مساله حضور ساختمان بلند در شهر و چگونگی تعامل با شهر، مکان‌یابی، تاثیر بر زیرساخت‌های شهری، مسائل اجتماعی و انسانی، اثر بر محیط زیست، ایمنی و در نهایت معماری ساختمان بلند چالش‌های اساسی پیش‌روی بلندمرتبه‌سازی است.
در طول سه دهه اخیر الگوی توسعه عمودی و بلندمرتبه‌سازی در ایران به عنوان یک راه‌حل در گسترش شهرها و به‌ویژه کلان‌شهرها مورد توجه بوده‌است. معماری اولیه این بناها بیشتر متأثر از الگوهای جهانی آن بوده است و در غیاب کدهای ساختمانی، ضوابط و مقررات کنترل‌کننده و بیش از همه ناشی از چالش‌های اقتصادی و مالی حاکم بر مدیریت شهری، تبدیل به مسأله‌ای اساسی در شهرسازی و معماری معاصر شده است.
توجه به مشخصات مهندسی، فن‌آوری و الزامات ناشی از آنها واقعیت گریزناپذیر طراحی و ساخت بناهای بلندمرتبه است؛ اما این نوشتار با تاکید بر این نظریه که بلندمرتبه‌سازی به شدت متاثر از شرایط محیطی و وابسته به موقعیت مکانی است، به دنبال شناخت و مستندسازی نیروهای اثرگذار اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و … در شکل‌دهی به این بناها از یک‌سو و فرآیند و چگونگی این اثرگذاری از سوی دیگر است.
نقد و ارزیابی تجارب بلندمرتبه‌سازی نیاز به تصویری دقیق و روشن از وضعیت موجود است. در فقدان و یا خلاء چنین تصویری، گام نخست ثبت و مستندسازی مسائل، چالش‌ها، مناقشات و فرآیندهایی است که در شکل محصول نهایی نقش ایفا می‌کنند.
در این نوشتار تجربه بلندمرتبه‌سازی در شهر تبریز و در محدوده زمانی سالهای 1370 تا 1395، سه دهه گذشته، معرفی و بررسی شده است.
تبریز؛ ویژگی‌های محیطی و شهری:
تبریز از قدیمی‌ترین شهرهای ایران، پایتخت سیاسی دوره‌های مختلف تاریخی و ولیعهد نشین دوره قاجار بوده است. این شهر به لحاظ اقتصادی، صنعتی و علمی از پیشروترین و مهم‌ترین شهرهای ایران است و موقعیت استراتژیک آن در شمال غرب ایران هم به لحاظ داخلی و هم به واسطه مجاورت با همسایگان خارجی، این شهر را در زمره قطب‌های مهم اداری، ارتباطی، بازرگانی، سیاسی، صنعتی و فرهنگی قرار داده است. این موقعیت ویژه همچنین سبب شده است تا تبریز جزء شهرهای مهاجرپذیر باشد. شهر تبریز با جمعیتی نزدیک به یک میلیون و پانصد هزار نفر(سرشماری 1390) و محدوده جغرافیایی بیش از 25 هزار هکتار از کلان شهرهای مهم ایران است.
به لحاظ جغرافیایی تبریز در منتهی‌الیه شرقی و جنوب شرقی جلگه تبریز واقع است. این شهر از سمت شمال به کوه‌های پکه‌چین و عون‌بن‌علی، از سمت شمال‌شرقی به کوه‌های گوزنی و بابا باغی، از سمت شرق به گردنه پایان و از جنوب به دامنه رشته کوه سهند محدود شده است. تبریز در ناحیه‌ای لرزه‌خیز واقع است و در طول تاریخ بارها زمین‌لرزه‌های مهیب را تجربه کرده است. گسل شمال تبریز از گسل‌های مهم منطقه است و محدوده‌های شمال تبریز و به ویژه مناطق رشدیه و باغمیشه بر روی گسل ساخته شده‌اند.
شرایط جغرافیایی باعث شده است تا شهر تبریز به شکل چاله‌ای بزرگ و یا جلگه‌ای بین کوهی درآید که میدان‌چایی (مهران رود) از مرکز آن عبور می‌کند. محدودیت‌های شمالی و جنوبی باعث گسترش شهر بر روی محور شرقی ـ غربی شده است. در حال حاضر اتوبان پاسداران و شهید کسایی حدهای شمالی و جنوبی شهر می‌باشند که از دیدهای گسترده و متنوعی به شهر برخوردارند و دورنماهای سراسری از شهر را رویت‌پذیر می‌کنند (تصاویر شماره 4 و 5 و 6).
در بیش از یک سده اخیر و در حد فاصل سالهای 1280 تا 1390 خورشیدی مساحت شهر تبریزحدود 35 برابر شده است و این رشد شتابان همچنان ادامه دارد. در سه دهه اخیر الگوی توسعه عمودی در تبریز به شدت مورد توجه بوده و تبریز بعد از تهران بیشترین آمار بلندمرتبه‌سازی را به خود اختصاص داده است؛ طوری که شماری از مهم‌ترین و مرتفع‌ترین بناهای بلند در این شهر ساخته شده و یا در حال ساختند (نقشه شماره 1).
توسعه همزمان افقی و عمودی در شهری که به لحاظ تاریخی و اقلیمی شهری متراکم و فشرده است، از سویی و شرایط توپولوژیک و طبیعی آن از سوی دیگر، موضوع بلندمرتبه‌سازی در این شهر را واجد بررسی و دقت مضاعف می‌نماید. در عین حال باید یادآور شد که گسترش و رشد شتابان شهری در نیم قرن اخیر فرصت درونی شدن رشد را فراهم نیاورده است و تبریز نیز مشابه سایر شهرهای ایران از دو موضوع عمده در رنج است، فقدان یا عدم توسعه زیرساخت‌های شهری (سخت‌افزار شهری) و فقدان یا عدم توسعه زیرساخت‌های آگاهی (نرم‌افزار شهری). بنابراین هرگونه توسعه باید برای تامین توامان این زیرساخت‌ها نیز بیاندیشد (حایری، 1377).
از همین رو پرسش‌های زیر در مورد بلندمرتبه‌سازی در تبریز مورد توجه است:
ضرورت توسعه عمودی و ساخت بلندمرتبه‌ها از چه مسائلی ناشی می‌شود؟ و آیا می‌توان روش‌های دیگری را جایگزین کرد؟
الگوی توسعه عمودی و ساختمان‌های بلند چه چیز جدید را به فرم، منظر و دورنمای شهر خواهند افزود؟
رویکرد این ساختمان‌ها به مسائل محیطی، اجتماعی و جریان جاری زندگی چیست و چگونه با آنها مواجه خواهند شد تا بر غنای زندگی بیفزایند؟
پرسش‌های پیش‌رو را می‌توان در سطوح زیر تحقیق و بررسی نمود.
1 ـ سطح مدیریت کلان شهری، برنامه‌ها و طرح‌هایی که می‌توانند راهبردهای توسعه را مشخص و از طریق ضوابط و مقررات الگوی توسعه و بلندمرتبه‌سازی را هدایت و کنترل نمایند و در نهایت اهداف توسعه را محقق سازد.
2ـ تجربه بلندمرتبه‌سازی و بررسی و تحلیل ساختمان‌های بلند با توجه به نقش و کنش جامعه، کارفرمایان، شهرسازان و معماران در شکل‌گیری پروژه‌ها، که شکل نهایی محصول معماری را در شهر و برای تصرف بهره‌داران رقم می‌زند.
برنامه‌ها، اسناد راهبردی و ضوابط مرتبط با بلندمرتبه‌سازی در تبریز
آیین‌نامه‌ها، دستورالعمل‌ها، ضوابط و به‌طورکلی کلیه کدهای ساختمانی که بصورت عمومی در سطح کشور تدوین می‌شوند، موضوعات مهندسی ـ فنی را مورد توجه قرار می‌دهند. این کدها در مورد بناهای بلند برگرفته از اسناد مشابه در کشورهای توسعه‌یافته است که در اکثر موارد، به‌صورت بندهایی محدود و پراکنده در برخی آیین‌نامه‌ها است. بحث و بررسی در مورد این کدها در این مجال ممکن نیست، اما به‌صورت کلی می‌توان گفت که ویژگی‌ها، و الزامات ناشی از شرایط اجتماعی، انسانی و جغرافیایی در این اسناد بازتاب نیافته است و بنابراین تاثیر چندانی در طراحی ساختمان بلندمرتبه متناسب با موقعیت شهری و مکانی ساختمان‌های بلند ندارد.
مهم‌ترین اسناد تاثیرگذار در برنامه‌ریزی و طراحی ساختمان‌های بلند، طرح‌های راهبردی ـ ساختاری، جامع، تفصیلی، موضوعی و موضعی است که از الگوی توسعه تا ضوابط بلندمرتبه‌سازی را مورد توجه قرار داده و از طریق معرفی پهنه‌هایی با قابلیت بلندمرتبه‌سازی، تعداد طبقات، ارتفاع مجاز و …، طراحی و ساخت بناهای بلند را کنترل می‌کند. باید یادآور شد که در عمل به علت خلاء‌های قانونی، قانون‌گریزی، رانت‌ها و بسیاری دیگر، تاکنون ساختوساز شهری و به ویژه بلندمرتبه‌سازی از این اسناد پیروی نکرده است و بسیاری از آشفتگی‌های منظر شهری و مسایل زیرساخت‌های شهری ناشی از آن است.
در تبریز از اولین طرح جامع سال 1349 (نقشه شماره 2) تا طرح جامع دوم سال 1374و طرح تفصیلی مصوب سال 1387 و ویرایش‌های آن ، توجه چندانی به موضوع بلندمرتبه‌سازی نشده است و با وجود طراحی و ساخت بناهای بلند از اواخر دهه 1340 و اوایل دهه 1350، این موضوع به صورت جدی وارد اسناد شهری نشده است.
در آخرین اسناد طرح تفصیلی شهر (نقشه شماره 3) که فرم شهری تبریز در دو دهه اخیر می توانست تحت تاثیر آن باشد موضوع ساخت بناهای بلند در قالب ضوابط تعداد طبقات و ارتفاع، وابسته به تامین پارکینگ، فضای باز و عرض گذرهای شمالی معرفی شده است. بر این اساس در کاربری مسکونی سطح اشغالِ پایه‌یِ مجاز، معادل 60 درصد و تراکم مجاز معادل 120 درصد سطح زمین بوده و برای معابر از 4 تا 45 متر تراکم ساختمانی به ترتیب از 180 تا 540 درصد با حداکثر طبقات 3 تا 9 طبقه مجاز شمرده شده است. در خصوص کاربریهای تجاری، اداری، خدماتی و مختلط نیز سطح اشغال پایه، با توجه به نوع کاربری متفاوت بوده ولی تراکم و طبقات مجاز بیش از 10 طبقه پیش‌بینی نشده است. حداکثر طبقات نیز فقط برای پهنه‌هایی با کاربری خاص که در نقشه طرح تفصیلی جانمایی شده است، امکان‌پذیر است. بدیهی است که این ضوابط به صورت کلی در این مقاله بررسی شده و استثناهایی نیز در طرح تفصیلی پیش‌بینی شده است؛ اما ضوابط این سند ساختمان بلندمرتبه را به حداکثر 10 طبقه محدود کرده است.
حدود یک دهه از تصویب و اجرای شدن طرح تفصیلی 1387 می‌گذرد، وضع موجود و واقعیت شهر حاکی از عدم تحقق این سند توسعه شهری است چرا که نه تنها حداکثر ساختمان‌های بلندمرتبه به 10 طبقه محدود نشده بلکه در اکثر محدوده‌های مناطق 10 گانه شهرداری تبریز به خصوص مناطق 1، 2، 5 که محدوده‌های ائل‌گلی، زعفرانیه، ولیعصر شمالی و جنوبی را شامل می‌شود الگوی ساخت و ساز بلندمرتبه جایگزین سایر الگوها شده است.
در چنین وضعیتی است که طرح جامع جدید تبریز (طرح جامع سوم کلانشهر تبریز)
شکل گرفته است. مطالعات طرح جامع جدید تبریز، که شورایعالی معماری و شهرسازی آن را در آذرماه 95 به‌صورت مشروط تصویب کرده است، با چشم‌انداز توسعه آینده‌نگر و احیاء جایگاه «شهر‌منطقه تبریز» در عرصه جهانی، متکی بر نوسازی درونی شهر و حفاظت هدفمند بیرونی شهر تدوین شده است. قطبیت‌زدایی از شهر و حرکت از شهر تک مرکزی به سوی شهر چند مرکزی از محورهای مهم توسعه این طرح جامع است. در عین حال تدوین‌کنندگان تبریز را پرخطرترین کلانشهر کشور معرفی و تاکید دارند که به ویژگی‌های محیطی و طبیعی شهر توجه کرده و احیاء تبریز به عنوان شهری کوهپایه‌ای را مورد توجه قرار داده‌اند (نمینی‌اصل، 1395).
در این سند موضوع بلندمرتبه‌سازی در سه سطح مورد توجه قرار گرفته است: نخست، این طرح بلندمرتبه‌سازی را راهکاری برای کنترل رشد کالبدی شهر معرفی و از رویکردی به اصطلاح «میانه‌گرا» در توسعه افقی و عمودی شهر پیروی کرده است؛ دوم، در این طرح ساختمان بلندمرتبه تعریف، معیارهای مکان‌یابی بلندمرتبه‌ها شناسایی و در نهایت براساس معیارهای مذکور پهنه‌بندی پتانسیل‌های بلندمرتبه‌سازی در تبریز ارایه شده است. سوم، ضوابط، دستورالعمل‌ها و توصیه‌های کلی برای بلندمرتبه سازی معرفی شده است. در هرسه سطح نیز ارایه ضوابط دقیق به تهیه طرح ویژه بلندمرتبه‌سازی منوط شده است.
موارد اول و سوم به علت بررسی کلی الگوی توسعه عمودی و بلندمرتبه‌سازی، مسائل اصلی و اساسی مورد پرسش این مقاله را پاسخ نمی‌دهند و ایده‌پردازی کلی نمی‌تواند چالش‌های پیش‌روی بلندمرتبه‌سازی را مرتفع کند. اما در مورد تعریف ساختمان بلندمرتبه و پهنه‌بندی آن به صورت خلاصه پیشنهاد طرح جامع سوم معرفی می‌شود:
در طرح جامع جدید تبریز ساختمان‌های بلندمرتبه به تفکیک بلندمرتبه‌های مسکونی و مختلط ـ چند منظوره تعریف شده است. بلندمرتبه مسکونی در شکل تک بنا، مجموعه‌ای و برج‌باغ با تعداد طبقات بیش از 9 طبقه تا حداکثر 12 طبقه و بلندمرتبه مختلط ـ چند منظوره که ترکیب دو یا چند فعالیت متفاوت (مسکونی، تجاری، تفریحی، اداری و …) است با تعداد طبقات 9 طبقه تا حداکثر 12 طبقه. در هر دو گروه حداکثر طبقات به رعایت شرایط سایه‌اندازی مشروط شده و تعیین حد دقیق ارتفاع و جانمایی آنها، به طرح‌های تفصیلی و موضوعی واگذار شده است.
همچنین در طرح جامع، ساخت کلیه بناهای بلند بالای 10 طبقه و یا ایجاد مجتمع‌های ساختمانی بلندمرتبه ملزم به تهیه طرح ویژه شده است. این طرح‌ها در کمیسیون ماده 5 و در صورت مغایرت در شورایعالی معماری و شهرسازی بررسی خواهند شد و در صورت تصویب ساخت آنها بلامانع خواهد بود.
در طرح جامع جدید، برای مکان‌یابی و احداث ساختمان‌های بلندمرتبه در سطح شهر تبریز معیارها و شاخص‌‌های زیر شناسایی شده است:
• اقتصادی: قیمت زمین/ گروه‌های درآمدی (توان اقتصادی خانوارها)
• اجتماعی و فرهنگی: ویژگی‌های عمومی فرهنگی و اجتماعی/ فراوانی الگوی آپارتمان نشینی/ نسبت واحدهای ملکی
• زیست محیطی: آلودگی‌های صنعتی و ترافیکی/ حریم کانال‌ها و مسیل‌ها/ شیب/ کریدور‌های باد/ مخاطرات طبیعی
• بصری: دیدهای استراتژیک/ کانون‌ها و محورهای با هویت نیازمند حفاظت
• کالبدی فضایی: روند و گرایش به بلندمرتبه‌سازی/ دسترسی/ اراضی درشت دانه قابل استحصال/ حمل و نقل همگانی
بر اساس این معیارها پهنه‌بندی پتانسیل بلندمرتبه‌سازی در سطح شهر مطابق با نقشه شماره 4 معرفی شده است. نقشه شماره 5 نیز محورها و گستره‌های مرتبط با پهنه‌بندی بلندمرتبه‌سازی را از دیدگاه طرح جامع نشان می‌دهد. در طرح پیشنهادی پهنه توسعه جنوب با توجه به سیلوئت کلی شهر در نسبت با دامنه‌های سهند، از قابلیت مناسب برای بلندمرتبه‌سازی معرفی شده است. پهنه‌های شرقی (محدوده خاوران و اطراف محور ائل‌گلی) با توجه به دید و منظر مناسبی که در کریدور شمالی ـ جنوبی شهر ایجاد می‌کند، برای بلندمرتبه‌سازی مناسب تشخیص داده شده است. همچنین گستره تجاری، اداری و خدماتی مدرن شهر (بلوار 29 بهمن محدوده فلکه دانشگاه تا راهنمایی) برای استقرار ساختمان‌های بلندمرتبه به علت امکان ایجاد نشانه‌‌های کالبدی و کمک به خوانایی هر چه بیشتر شهر، با پتانسیل بالا تشخیص داده شده است. حاشیه شمالی شهر (محدوده باغمیشه، رشدیه و … ) به دلیل نزدیکی به گسل شمال تبریز با محدودیت طبیعی برای بلندمرتبه‌سازی مواجه شده است. همچنین پهنه غربی شهر به دلیل بالا بودن سطح آب‌های تحت الارضی، نیز بامحدودیت معرفی شده است. در سایر پهنه‌های مسکونی شهر، بلندمرتبه‌سازی در قالب مجتمع‌های مسکونی موجود با محدودیت سطح اشغال (زیر 40 درصد) و منوط به رعایت تراکم‌های مجاز شمرده شده است.
تجربه بلندمرتبه‌سازی در تبریز
تجربه ساخت بناهای بلند در تبریز مشابه سایر شهرهای تاریخی به بناهای مذهبی، دروازه‌ها و میل‌ها بازمی‌گردد. قدیمی‌ترین باقیمانده از تجربه بناهای بلند، ارگ علیشاه به بلندای40 متر و متعلق به اوایل سده 700 هـ . ق که از بلندترین و قدیمی‌ترین دیوارهای قدیمی ایران است. برج یانقین (آتش‌نشانی) دیگر باقیمانده برج‌های بلند شهر، در اواخر دوره قاجار و برای دیده‌بانی آتش‌نشانی در شهر ساخته شده بود. میل دودکش کوره‌های آجرپزی و چرم‌سازی متعلق به اواخر قاجار و اوایل پهلوی نمونه دیگر از عناصر بلند شهر تبریز است که تعدادی از آنها باقیمانده است، میل‌هایی که ارتفاع آنها در مواردی بیش از 50 متر است. برج ساعت عمارت شهرداری به بلندای 32 متر در سال 1314 هـ . ش ساخته شده و از نمادهای مهم شهر به شمار می‌آید.
رواج ساخت بناهای بلندمرتبه مسکونی، اداری و تجاری از دهه 1340 در شهرهای ایران آغاز شد. در تبریز نیز بناهای بلند به شیوه مدرن برای نخستین بار در جداره‌های خیابان‌های اصلی شهر در سالهای پایانی دهه 1340 و اوایل دهه 1350 هـ . ش ساخته شدند. مستندات کافی از آنها در دست نیست ولی پاساژ کیان در خیابان جمهوری ، پاساژ برلیان در سه راه محققی (امین) و تعدادی دیگر با 4 تا 10 طبقه از مجموعه این بناهای بلند هستند. شاخص‌ترین بناهای بلندمرتبه دور پهلوی دوم هتل تبریز و هتل گسترش است. هتل انترناسیونال تبریز را در سال 1347 محمدرضا مقتدر طراحی کرد. عملیات ساخت هتل در همان سال آغاز شد و درسال 1351 به بهره برداری رسید. این هتل در 5 طبقه در زمینی به مساحت 5 هزار متر مربع و با سازه‌ای بتنی طراحی و ساخته شده؛ با پلانی مستطیلی شکل که در راستای شرقی ـ غربی و به موازات خیابان امام (پهلوی سابق) کشیده شده است. این بنا از مهم‌ترین بناهای معاصر تبریز و نشانه‌ای شهری است که با دغدغه تلفیق معماری مدرن و سنتی طراحی شده است (دهقان، صفری، 1386). دیگر بنای مهم این دوره هتل گسترش است. این هتل با 13 طبقه، عنوان اولین ساختمان بلندمرتبه تبریز را با خود به همراه دارد که در اواخر دهه 1340 هـ . ش در خیابان امام، چهارراه آبرسان ساخته شده است طراحی و ساخت آن به پیمانکار خارجی و احتمالا امریکایی منتسب است.کاربری فعلی این بنا هتل است ولی ظاهرا به عنوان باشگاه و اقامتگاه طراحی شده بود. طی سالهای مختلف به عنوان ساختمان مسکونی و اداری نیز مورد بهره برداری است. بنا با پلان تیپ و نماسازی با آجر زرد، بنایی مدرن است که تلاش می‌کند خود را به معماری پهلوی دوم تبریز نزدیک‌تر کند.
از سال 1320 تا 1357 در پی خیابان‌کشی‌های جدید در بافت تاریخی و توسعه شهر، امکان ساخت بناهای بلند در شهر فراهم آمد و بدون آنکه الگوی خاصی در مکان‌یابی و ساخت این بناها وجود داشته باشد، نمونه‌هایی از بناهای بلند در شهر ساخته شدند. در این میان شکل‌گیری تعدادی از مجموعه‌های مسکونی حایز توجه است: مجموعه مسکونی شرکت ماشین‌سازی تبریز که طراحی و ساخت آن به چک‌اسلواکی‌ها نسبت داده می‌شود در ابتدای جاده ائل‌گلی با ترکیبی از مسکن ویلایی و طبقاتی (4 تا 14 طبقه)، مجموعه مسکونی خانه‌سازی (شهرک امام فعلی) در منطقه قراملک به صورت پیش‌ساخته و در 4 طبقه، مجموعه آبادانی مسکن در منطقه ابوریحان با 5 طبقه، مجموعه مسکونی لاله در دیزل آباد، مجموعه مسکونی نگین پارک و … از نمونه‌های دیگر است. همه این مجموعه‌ها در دهه 1350 و اوایل دهه 1360 ساخته شده‌اند که بلندمرتبه‌سازی و الگوی زندگی آپارتمانی را وارد شهر تاریخی تبریز کرده‌اند بعد از انقلاب اسلامی و شروع جنگ تا سالهای پایانی دهه 1360 فعالیت‌های عمرانی رواج نداشته و شاید تنها بتوان نمونه‌های محدودی از بناهای بلند را در این دوره پیدا کرد. اما بعد از جنگ و در دوران سازندگی یعنی اوایل دهه 1370 فعالیت‌های عمرانی و ساخت و ساز در شهر رونق می‌گیرد و نمونه‌های شاخص‌تری از بناهای بلند ساخته می‌شوند. ساختمان مسکونی نسیم در خیابان امام ـ فلکه دانشگاه که طبقه همکف آن تجاری است با 13 طبقه در اوایل دهه 1370 ساخته شد. ساختمان پاساژ اسکان دیگر بنایی است که در این دوره ساخته شده است. بنایی که طبقه همکف آن پاساژ و 10 طبقه بالای آن اداری بود. شاخص‌ترین بخش این بنا نمای آن است که الگوی جدید از نماسازی مدرن و فن‌آورانه محسوب می‌شد.
مهم‌ترین و از جهاتی موفق‌ترین پروژه بلندمرتبه‌سازی مسکونی سه دهه گذشته تبریز مجموعه مسکونی آسمان است (تصاویر شماره 7 و8 ). این مجموعه با مکان‌یابی مناسب در منطقه ائل‌گلی تبریز در زمینی به مساحت 94 هزار مترمربع و شامل 16 بلوک همسان 18 طبقه‌ای و 928 واحد مسکونی است. پیش‌بینی کاربریهای عمومی چون فضاهای اجتماعات، ورزشی، استخر، مهدکودک، خدمات و… منظرسازی مناسب این مجموعه را از سایر مجموعه‌های مشابه متمایز کرده است. اما این منظرسازی، حضور اجتماعی ساکنان در روی فضای باز را بر‌نمی‌تابد و فرصتی برای حضور فراهم نمی‌کند. این مجموعه به لحاظ اجتماعی، «رویای زندگی مدرن» را برای بخشی از شهروندان محقق می‌کند و برای بسیاری، جزیره‌ای دوست داشتنی برای سکونت در شهری آشفته است.
الگوی ساخت بناهای بلند از دهه 1370 به تدریج به الگوی رایج ساختوساز شهری تبدیل شد و در طی این دهه بیشترین بناهای مسکونی، اداری و تجاری به شکل طبقاتی ساخته شدند. اما اوج تجربه بلندمرتبه‌سازی و رونق آن را می‌توان به سال 1380 تا 1395 نسبت داد. در طی این سال‌ها برخلاف پیش‌بینی‌های طرح‌های توسعه شهری و مغایر با کلیه ضوابط شهری، ساخت بناهای بلند به الگویی غالب تبدیل شد و با سرازیر شدن بخش عمده‌ای از سرمایه به بخش مسکن و جریان انتفاعی آن، منجر به دگرگونی شکل شهر شد. شهرک باغمیشه و رشدیه که از اواسط دهه 1360 شکل گرفته بود، طی سالهای 1370ـ 1395 به قطب ساختوساز شهر تبدیل شد و با وجود واقع شدن در روی گسل تبریز، ساخت بناهای بلند در آن اوج گرفت(تصویر شماره 9). در بخش شرقی و شمالی شهر، محدوده‌های ائل‌گلی، زعفرانیه، ولیعصر شمالی و جنوبی و شهرک‌های تازه شکل گرفته خاوران و مرزداران، نیز بلندمرتبه‌سازی مسکونی رونق گرفت؛ اگرچه به صورت پراکنده در همه مناطق شهر، بلندمرتبه‌سازی در جریان بود و است. برای مرور تجربه بلندمرتبه‌سازی فقط چند پروژه مطرح سالهای اخیر که در شهر اثرگذار بود، در این مقاله مورد بررسی است (نقشه شماره 6).
برج بلور (تصویر شماره10 و 11) در فلکه دانشگاه به لحاظ موقعیت خاص خود و معماری آن از پروژه‌های شاخص معماری معاصر تبریز است این برج را صارمی، بنکدار و مولوی طراحی کرده‌اند. برج با فرمی ناشی از شرایط سایت، در 25 طبقه و زیربنایی حدود 33 هزار مترمربع که طبقات همکف و زیرین آن به تجاری (130واحد) و طبقات بالا به 112 واحد اداری اختصاص دارد. بنا حضوری چشم‌گیر در منظر شهری دارد اما بسیار ناآشنا با محیط پیرامون است و به نظر می‌رسد نمی‌تواند در سطح زمین با مخاطبان ارتباط برقرا کند. شاید اجبار به استفاده از حداکثر سطح اشغال این فرصت را از طراحان گرفته است تا به حضور آن در سطح شهر فکر کنند.
برج شهران (تصویر شماره 12 و 13) در منطقه گلشهر ائل‌گلی با 30 طبقه و ارتفاع 100 متر در فهرست بلندترین برج‌های مسکونی کشور است. 190 واحد مسکونی در 25 طبقه، 3 طبقه پارکینگ با ظرفیت 195 خودرو و 2 طبقه به کاربریهای عمومی چون لابی، مهدکودک، سالن اجتماعات، استخر و … اختصاص دارد. برج شهران برجی شیشه‌ای است با فرمی غیر چشم‌نواز، بسیار صلب و سنگین که حتی نماهای تمام شیشه‌ای کمکی به آن نمی‌کند. با وجود حضور چشم‌گیر در منظر و دورنمای شهری، به سختی در بافت شهر مورد پذیرش است و گویی بیگانه‌ای در شهر قد برافراشته و خودنمایی می‌کند، با چهره‌ای عبوس.
برج سپهر (تصویر شماره 14)؛ برج 20 طبقه بانک صادرات که در میدان استاد شهریار (هتل مرمر) در زمینی به مساحت 5000 مترمربع ساخته شده است. این برج بانکی ـ اداری برجی شیشه‌ای با حجم مکعبی است، فرمی منقضی برای برجی که می‌خواهد نشانه‌ای برای یک بانک باشد.
برج مرکز تجارت جهانی تبریز (تصاویر شماره 15 و 16 و 17)؛ این برج مهم‌ترین پروژه بلندمرتبه‌سازی تبریز است که در رتبه نخست فهرست بلندترین ساختمان‌های ایران جای دارد. برج مرکز تجارت جهانی در 37 طبقه با ارتفاع 192 متر، در ولیعصر شمالی، در زمینی به مساحت 47 هزار متر مربع ساخته شده و 41 هزار مترمربع زیربنا دارد. طبقه همکف برج، سرسرایِ کاربریهای مختلف را شامل می‌شود. طبقه اول به بخش اداری مرکز تجارت جهانی اختصاص دارد و طبقات 2 تا 4 کاربریهای عمومی چون فروشگاه‌ها، کافی شاپ و تالار بورس را شامل می‌شود. طبقات 5 تا 25 شامل 230 واحد اداری است. طبقات 26 تا 31 هتل و فضاهای جانبی آن چون سالن‌های اجتماعات و مراسم را در خود جای می‌دهد و در نهایت طبقه 32 سالن‌های چندمنظوره گردهمایی و استودیو ویژه صدا و سیما است. در سازه این برج از فن‌آوری ابر قاب (سوپر فریم) استفاده شده که امکان شکل‌گیری پلان آزاد در معماری طبقات را فراهم ساخته است. ابر تیرهای (سوپر بیم‌ها) سازه‌ای در طبقه آخر قرار گرفته‌اند. بر روی این ابر تیرها، گنبدی با قابلیت جابجایی افقی به قطر 35 متر با 4 طبقه و ارتفاع 5/17 متر طراحی شده است که شامل مرکز گردشگری، نمایشگاه‌ها، فوت‌کورد و رستوران گردان است. این گنبد امکان بازدید از حرکت‌های سازه‌ای ناشی از بادهای شدید و نیز ابزارهای دقیق کنترل‌کننده حرکت سازه را فراهم ساخته است، آنچه سازندگان آن را ویژگی منحصر بفرد این برج در سطح جهان برمی‌شمرند. مرکز خرید نیز با زیربنای 288 هزار مترمربع در کنار برج ساخته خواهد شد که شامل مجموعه‌ای از امکانات و تسهیلات گردشگری، تفریحی، خدماتی و تجاری و ورزشی است. در مجموع زیربنای مرکز تجارت جهانی 329 هزار مترمربع است. معماری این برج از الگوی رایج بناهای بلند تبعیت می‌کند: پلان با هسته مرکزی متشکل از 5 آسانسور، 2 پله و مسیرهای ارتباطی افقی (تصویر شماره 18). هر طبقه حدود 1000 مترمربع مساحت دارد و از 11 واحد اداری تشکیل شده است. ساختار سازه‌ای، پلانی آزاد را برای طراحی فراهم کرده است و تعداد محدود ستون‌ها، ابعاد آنها و سقف‌های تخت، محدودیتی برای طراحی معماری ایجاد نکرده است. چهار نمای پروژه متشکل از پانل‌های پیش ساخته کاشی ـ سرامیک و شیشه است (تصویر شماره 15).
برج بلند حضوری تاثیرگذار در شهر دارد، رنگ غالب نماها نیز به این حضور کمک می‌کند. اما حضور تاثیرگذار چیزی را به شهر هدیه نمی‌کند به جز استعاره قدرت. در سطح زمین نیز، اگر مرکز خرید اجرا شود، کل سطح فضای باز به تصرف در خواهد آمد و فرصتی برای فضای باز و شهری وجود نخواهد داشت. به نظر می‌رسد این میزان سطح تراکم با کاربریهای مختلط امکانی استثنایی برای شکل‌گیری فضای شهری ـ اجتماعی است اما مرکز تجارت جهانی در سطح زمین نیز علاقمند نیست چیزی به شهر اضافه کند. همچنین با توجه به زیرساخت‌های شهری، بافت مسکونی اطراف پروژه، دسترسی‌های اطراف سایت و نزدیکی به گسل شمال تبریز مکان‌یابی پروژه محل پرسش است.
علاوه بر بناهایی که به اجمال معرفی شدند، بناهای دیگری نیز در سطح شهر در طی 15 سال گذشته ساخته شده و یا در حال ساخت هستند. از برج‌های مسکونی مجموعه 1000 واحدی شمس، برج‌های ستاره، هر دو در جاده ائل‌گلی تا برج‌های ساخته شده در منطقه باغلارباغی و بلوار شهریار. همه این بلندمرتبه‌ها می‌تواند معرفی و بررسی شوند ولی به واسطه شباهت داستان شکل‌گیری و ویژگی‌های معماری آنها با همدیگر، از تطویل مطلب اجتناب شده است. اما ضروری است دو پروژه در حال ساخت که حضور هرکدام در شهر تاثیرگذار خواهد بود، معرفی شوند:
پروژه اول مجموعه آیسان است. این مجموعه در منطقه باغ گلستان در محدوده بافت فرهنگی ـ تاریخی شهر و بر روی ضلع غربی باروی تاریخی تبریز در محدوده‌ای به مساحت 40 هزار مترمربع طراحی و در حال ساخت است. این مجموعه متشکل از عملکردهای تجاری، تفریحی، اقامتی و گردشگری با زیربنای جدود 600 هزار مترمربع است که دو برج دو قلوی 50 طبقه با ارتفاعی نزدیک به 205 متر را در خود جای داده است (تصویر شماره 19) مکان‌یابی پروژه، چگونگی تامین زیرساخت‌ها، تعامل با شهر و بسیاری مسائل دیگر به صورت جدی در مورد پروژه به علت قرار گرفتن در محدوده مرکزی و تاریخی شهر مطرح است.
پروژه دوم برج اس. ام. پی. اثر بهرام شیردل است: برجی 48 طبقه با ارتفاع 197 متر. شیردل که در دوره جدید کارهای خود، «جغرافیا» را مورد توجه قرار می‌دهد، در این پروژه ویژگی‌های تبریز و سنت معماری شهر را در شکل‌گیری پروژه اثرگذار می‌داند که بتواند اثری برخاسته از جغرافیا و شمایل‌وار (Iconic) برای تبریز طراحی کند. او همچنین در پی ارایه الگویی نو در تیپولوژی برج‌ها است و کار را با نقد تیپولوژی برج‌های رایج پیش می‌برد؛ پروژه نهایی امتزاجی از کاربریهای مختلف در قالب دو برج و فضای عمومی بینابین آن دو است. بخش مهم پروژه در سطح زمین، ایجاد میدانی شهری در ورودی اصلی است که با مداخله در جاده اصلی طراحی شده و می‌تواند نقطه عطف پروژه در تعامل با شهر باشد.
بررسی اجمالی تجربه بلندمرتبه‌سازی در سه دهه گذشته از خلال پروژه‌های معرفی شده و ساختوسازهای شهر، نشان می‌دهد که موضوع بلندمرتبه‌سازی تعریف مشخص وتبیین شده‌ای ندارد.
در ساختوسازهای شهری در قطعات کوچک ضوابط شهرداری شامل سطح اشغال، تراکم و تامین پارکینگ اثرگذار است، که در بسیاری موارد از این ضوابط نیز رعایت نمی‌شود. در این مورد بسیاری گفته و نوشته‌اند؛ اما تا زمانی که منابع پایدار درآمدی برای اداره شهر تامین نشود و فرآیند نظارت و کنترل بر ساختوساز اصلاح نشود، گریزی از آنها نخواهد بود.
در پروژه‌های کلان بلندمرتبه‌سازی در تبریز می‌توان با سه معیار میزان توفیق ساختمان بلند را سنجید: یکی آنکه باید ساختمان هویتی یگانه در متن آسمان ایجاد کند؛ دوم آنکه باید ارتباطش با ساختمان‌های اطرافش موجب تقویت بافت شهری شود؛ سوم آنکه قاعده‌ی بناهای بلند باید بر غنای حیات جاری در خیابان و سطح شهر بیفزاید (کان،1375). با این معیارها می‌توان گفت که بخش زیادی از پروژه‌های ساخته شده یا در حال ساخت به این اهداف نایل نمی‌آیند. پرسش اساسی، چرایی این عدم توفیق است؟ به نظر می‌رسد مهم‌ترین علت، عدم وجود باور و تفکر تعامل ساختمان با شهر در نزد کارفرمایان، مدیریت شهری و طراحان است. هنوز ساختمان‌های بل
منتشر شده در شماره 49- زمستان95
